城市更新離不開(kāi)對(duì)閑置低效老舊廠區(qū)的改造。這些歷史遺留的老工業(yè)區(qū)往往空間較大，大多處在城市的“黃金區(qū)位”。這類存量載體的更新和利用對(duì)城市功能的優(yōu)化、新產(chǎn)業(yè)的植入、新動(dòng)能的培育具有重要意義。
我國(guó)老舊廠區(qū)改造始于上世紀(jì)末本世紀(jì)初，在上海、北京、廣州、深圳等城市率先開(kāi)始探索，形成了北京798、首鋼冬奧會(huì)場(chǎng)、上海M50創(chuàng)意園、廣州紅磚廠等一批經(jīng)典的更新項(xiàng)目。近幾年，隨著我國(guó)城市更新進(jìn)程的加速，城市增量空間的收緊，加快老舊廠區(qū)、廠房等生產(chǎn)類城市更新受到各大城市的關(guān)注。但由于這些低效閑置資產(chǎn)通常為大型國(guó)企所有，受開(kāi)發(fā)成本高、房屋產(chǎn)權(quán)復(fù)雜、土地變性難等因素制約，業(yè)主自主更新能力不足，對(duì)外合作意愿差，導(dǎo)致一邊是老舊廠區(qū)低效閑置問(wèn)題突出、城市更新進(jìn)展緩慢，另一邊是新產(chǎn)業(yè)用地得不到滿足、城市新功能新業(yè)態(tài)缺少承載空間。
為加快推動(dòng)老舊廠區(qū)改造提升，建議地方政府從標(biāo)準(zhǔn)、需求、政策、金融、機(jī)制五個(gè)方面著手，系統(tǒng)構(gòu)建城市更新“五力模型”，提升更新動(dòng)力，激發(fā)城市活力，培育新質(zhì)生產(chǎn)力，切實(shí)推動(dòng)老舊廠區(qū)改造更新從“開(kāi)發(fā)模式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變。
一是加大更新標(biāo)準(zhǔn)的推力
摸清老舊廠房待更新底數(shù)，深化城市更新規(guī)劃，細(xì)化城市更新標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)設(shè)計(jì)一系列政策，推動(dòng)低效產(chǎn)業(yè)用地、低效產(chǎn)業(yè)空間、老舊產(chǎn)業(yè)載體進(jìn)入更新目錄和更新項(xiàng)目資源池。對(duì)進(jìn)入更新目錄的項(xiàng)目定期評(píng)估土地利用效率、提出更新進(jìn)度要求。建立倒逼更新機(jī)制，對(duì)沒(méi)有更新計(jì)劃或計(jì)劃實(shí)施不理想的項(xiàng)目，外部需求有優(yōu)先更新權(quán)、合作使用權(quán)，以及片區(qū)更新整合權(quán)，刺激產(chǎn)權(quán)主體主動(dòng)更新。
二是提升市場(chǎng)需求的拉力
結(jié)合更新目錄和項(xiàng)目池建立市場(chǎng)化更新拉動(dòng)機(jī)制。一方面在政府層面搭建城市更新統(tǒng)籌協(xié)同促進(jìn)平臺(tái)，促進(jìn)更新項(xiàng)目及載體資源匹配，優(yōu)先滿足有需求的高精尖產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目落戶以及有明確需求科研機(jī)構(gòu)、高等院校的研發(fā)孵化、中試熟化等使用，實(shí)現(xiàn)低效載體、空間與創(chuàng)新需求的充分嫁接與整合。另一方面，結(jié)合市場(chǎng)需求整體謀劃產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新功能區(qū)、場(chǎng)景應(yīng)用及新質(zhì)生產(chǎn)力培育項(xiàng)目，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)、科研機(jī)構(gòu)、創(chuàng)意要素聚集，或者與平臺(tái)運(yùn)營(yíng)型企業(yè)合作謀劃面向增量需求的新業(yè)態(tài)、新功能、新場(chǎng)景。實(shí)現(xiàn)低效載體、空間與創(chuàng)新資源要素的充分嫁接與整合。
三是強(qiáng)化政策創(chuàng)新的引力
城市更新的大量阻力來(lái)源于政策、規(guī)劃及法規(guī)的制約。例如，在老舊廠房及低效辦公載體的更新改造過(guò)程中，會(huì)涉及劃撥用地、行政辦公用地以及產(chǎn)權(quán)不明的用地，這些地塊的更新用途、項(xiàng)目功能、建設(shè)指標(biāo)以及市場(chǎng)化更新路徑都會(huì)受到土地性質(zhì)、規(guī)劃條件的嚴(yán)重制約，直接影響項(xiàng)目的成立。建議可以采取剛性管控與彈性開(kāi)發(fā)并行機(jī)制，提升存量用地更新靈活性，提高土地利用效率。鼓勵(lì)存量工業(yè)更新發(fā)展研發(fā)服務(wù)，在不改變工業(yè)用地用途的前提下，可提高存量土地容積率且不需增收土地價(jià)款，鼓勵(lì)存量工業(yè)用地發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、研發(fā)設(shè)計(jì)、信息服務(wù)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。探索存量工業(yè)用地在不改變產(chǎn)權(quán)人的前提下，通過(guò)“存量補(bǔ)地價(jià)”的方式改變土地性質(zhì)、提高容積率、對(duì)原有建筑進(jìn)行改建、拆建。鼓勵(lì)“工業(yè)樓宇”建設(shè)，實(shí)施工業(yè)上樓，發(fā)展都市工業(yè)。
四是突出金融創(chuàng)新的助力
城市更新項(xiàng)目的主要難點(diǎn)是很難實(shí)現(xiàn)一次性開(kāi)發(fā)平衡或短期內(nèi)的投資閉環(huán)，要求項(xiàng)目的投資邏輯由“開(kāi)發(fā)模式”向“經(jīng)營(yíng)模式”轉(zhuǎn)變，通過(guò)自主“造血”形成項(xiàng)目的良性循環(huán)，走出一條長(zhǎng)效治理和可持續(xù)更新之路。老舊廠區(qū)改造提升可以允許市場(chǎng)單位自行劃定城市更新單元的范圍，在滿足必要的意愿條件、技術(shù)要求和公共利益貢獻(xiàn)要求后，市場(chǎng)單位可自主申報(bào)城市更新項(xiàng)目，在充分保障原業(yè)主和市場(chǎng)單位合理訴求的條件下，政府在地價(jià)測(cè)算上給予優(yōu)惠，降低市場(chǎng)單位改造成本，提升項(xiàng)目市場(chǎng)化融資能力。同時(shí)，探索城市更新基金、PPP合作新機(jī)制、抵押補(bǔ)充貸款（PSL）、不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金等金融新模式、新工具。
五是注重機(jī)制創(chuàng)新的合力
老舊廠區(qū)更新不僅僅是建設(shè)工程，更是實(shí)現(xiàn)社區(qū)善治、重塑社區(qū)生活共同體、培育新質(zhì)生產(chǎn)力、構(gòu)建新質(zhì)生產(chǎn)關(guān)系、探索城市高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展的社會(huì)治理和制度創(chuàng)新工程。不能滿足于裝修好、招來(lái)商就了事，而要依托專業(yè)化市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)主體，建立統(tǒng)籌謀劃方式、共同締造模式、長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)機(jī)制，推動(dòng)社會(huì)治理制度創(chuàng)新，構(gòu)建多元主體發(fā)展合力，強(qiáng)化“投-建-運(yùn)-管”一體化運(yùn)作，推動(dòng)老舊廠區(qū)更新的多元目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
總而言之，“五力模型”將城市更新路徑探索與生產(chǎn)力變革、生產(chǎn)關(guān)系調(diào)整相結(jié)合，有利于調(diào)動(dòng)多元主體的積極性，從政策、資源、資本等方面有效賦能老舊廠區(qū)改造提升，提高老舊廠區(qū)更新改造的效率和效果，加快老工業(yè)區(qū)的蛻變和煥新。
作 者
丁 偉，高級(jí)工程師，長(zhǎng)期關(guān)注研究城市更新及園區(qū)建設(shè)領(lǐng)域
蘇文英，長(zhǎng)期關(guān)注研究重大項(xiàng)目策劃及評(píng)估領(lǐng)域
