01引言
城市軌道交通站點(diǎn)作為城市規(guī)劃中最大的“觸媒體”，會給城市片區(qū)結(jié)構(gòu)、城市更新、交通規(guī)劃帶來積極推動的良性作用，對激發(fā)城市片區(qū)潛能、實(shí)現(xiàn)活力魅力發(fā)展意義深遠(yuǎn)。
為推動城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，滿足人民日益增長的美好生活需要，只對軌道交通站點(diǎn)的空間進(jìn)行優(yōu)化改造還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，片區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃也是其中重要的一部分。城市軌道交通具有客流量大、覆蓋面廣、流通速度快等特點(diǎn)，因此其產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有極大的潛力。通過梳理分析，可以發(fā)現(xiàn)我國軌道交通站點(diǎn)周邊的產(chǎn)業(yè)主要以商業(yè)商務(wù)服務(wù)功能為主，其細(xì)分領(lǐng)域有：商業(yè)服務(wù)，包括高端商業(yè)、特色商業(yè)（主要業(yè)態(tài)有零售購物、餐飲、休閑娛樂、配套服務(wù)等）；商務(wù)辦公服務(wù)，囊括數(shù)字創(chuàng)意、新一代信息技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。由于政策、規(guī)劃等多方面原因，我國目前大部分軌道交通站點(diǎn)周邊片區(qū)商業(yè)形式仍較為零散，并沒有發(fā)揮出最大的優(yōu)勢。
本文按照站點(diǎn)特征、站點(diǎn)周邊配置商業(yè)商務(wù)功能、毗鄰產(chǎn)業(yè)園區(qū)等要素，選擇北京地鐵9號線豐臺科技園站、亦莊線榮京東街站、大興線西紅門站作為研究分析對象，總結(jié)其產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和選擇的經(jīng)驗(yàn)，以供其他站點(diǎn)借鑒。
02典型案例
（一）北京地鐵9號線豐臺科技園站
1.站點(diǎn)及周邊概況
豐臺科技園站是北京地鐵9號線的一座地鐵站（非換乘車站），位于北京市區(qū)西南部四環(huán)路外，豐臺科技園東區(qū)二期與三期之間。車站東南側(cè)主要定位為商業(yè)商務(wù)功能，載體布局有萬達(dá)廣場（豐科店）和華夏幸福創(chuàng)新中心。其中，萬達(dá)廣場（豐科店）總占地面積6.49萬平方米，建筑面積24萬平方米，商業(yè)面積19萬平方米，站點(diǎn)與商場地下聯(lián)通；華夏幸福創(chuàng)新中心是華夏幸福進(jìn)京的首個城市產(chǎn)業(yè)社區(qū)綜合體項(xiàng)目，位于中關(guān)村豐臺園的核心位置，總占地面積約17萬平方米，總建筑面積約82萬平米。中心空間布局為“一軸兩翼一公園”，提供國際5A甲級寫字樓、產(chǎn)業(yè)獨(dú)棟等多種形態(tài)豐富的辦公空間。
2.產(chǎn)業(yè)定位
商業(yè)服務(wù)方面，豐臺萬達(dá)廣場產(chǎn)業(yè)定位為高端零售業(yè)、休閑娛樂業(yè)、餐飲業(yè)等，包括影院、餐飲、購物、娛樂、公寓和酒店等業(yè)態(tài)，依托于萬達(dá)集團(tuán)雄厚的實(shí)力及萬達(dá)廣場成熟的運(yùn)作模式，豐臺萬達(dá)廣場成為區(qū)域內(nèi)具有地標(biāo)意義的大型商業(yè)綜合體。豐科萬達(dá)注重輕奢、潮牌、首店品牌的引進(jìn)，在原有兒童游樂項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，增加了探洞工場、泡泡瑪特等兒童體驗(yàn)業(yè)態(tài)，進(jìn)一步增加顧客粘性。2022年，首個新能源汽車服務(wù)生態(tài)的萬達(dá)紅旗汽車旗艦店、特斯拉北京豐臺區(qū)首家體驗(yàn)店在北京豐科萬達(dá)廣場接連開門營業(yè)。此外，與豐科萬達(dá)緊鄰的華夏幸福創(chuàng)新中心打造了一條特色商街，多家網(wǎng)紅飲品店齊聚，連鎖餐飲品牌及網(wǎng)紅美食云集，另有卡莫瑜伽、怪物猛斯特等體育項(xiàng)目，滿足了園區(qū)內(nèi)白領(lǐng)與附近居民對食物和休閑的各種需求。
商務(wù)服務(wù)方面，華夏幸福創(chuàng)新中心以“智能+”為特色，以豐臺科技園特色產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以科技服務(wù)為配套，打造“144”智能產(chǎn)業(yè)集群。其中“1”特色產(chǎn)業(yè)為人工智能產(chǎn)業(yè)（AI），“4”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為AI+軌道交通、AI+軍民融合、AI+應(yīng)急救援、AI+節(jié)能環(huán)保，“4”服務(wù)平臺為創(chuàng)業(yè)孵化、公共研發(fā)、聯(lián)盟協(xié)會、科技中介四大平臺。
（二）北京地鐵亦莊線榮京東街站
1.站點(diǎn)及周邊概況
榮京東街站是北京地鐵亦莊線的一座車站（非換乘車站），位于北京市大興區(qū)宏達(dá)北路－宏達(dá)中路和榮京東街交匯處西南。車站西南側(cè)主要為大族廣場商業(yè)商務(wù)區(qū)，圍繞著中央廣場分布了6棟高層寫字樓和1棟低層購物中心，總占地面積6.7萬平方米，總建筑面積31.69萬平方米，容積率3.8。
2.產(chǎn)業(yè)定位
商業(yè)服務(wù)方面，大族廣場購物中心集購物、餐飲、娛樂、文化于一體，致力于營造更加舒適的購物環(huán)境與空間。購物中心目標(biāo)客戶群定位于追求高品質(zhì)生活的家庭，同時兼顧周邊寫字樓里的商務(wù)客戶，對業(yè)態(tài)篩選嚴(yán)格，基本都是知名連鎖品牌，例如廣場東側(cè)1F為獨(dú)立餐飲區(qū)，引進(jìn)音樂餐廳、牛啤堂NBeerPlub、湊湊火鍋等；1F另一側(cè)的業(yè)態(tài)則以服裝零售、生活美學(xué)館、配飾、簡快餐為主，優(yōu)衣庫是1F的次主力業(yè)態(tài)。2F北側(cè)是兒童區(qū)，除游樂園外，其他都是小商鋪，覆蓋兒童培訓(xùn)、零售、體驗(yàn)等，其中中信書店是2F的次主力店。3F既有西貝莜面村、一味一城、望湘園等正餐，也有喜家德蝦仁水餃、1973繼香缽缽雞等簡餐，主力店為CGV星聚匯影城，次主力店為定位于高端品質(zhì)路線的源力悅體健身房。
商務(wù)服務(wù)方面，大族廣場將一萬平方米的寫字樓委托Kreator Space管理，主要負(fù)責(zé)大族廣場項(xiàng)目的升級與招商運(yùn)營管理。現(xiàn)階段，亦莊正圍繞國家科技創(chuàng)新中心建設(shè)和京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，向著打造具有全球影響力的技術(shù)創(chuàng)新中心、國家高精尖產(chǎn)業(yè)核心區(qū)的目標(biāo)努力。作為亦莊“城市中心”，大族廣場也圍繞“互聯(lián)網(wǎng)+”定位，聚焦科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)，致力于打造創(chuàng)新中心。在與Kreator政企合作的聯(lián)合招商模式下，大族廣場已簽約200余家企業(yè)，涵蓋文化創(chuàng)意、生物醫(yī)藥、互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)、高新智能、金融等多個熱門賽道。
（三）北京地鐵大興線西紅門站
1.站點(diǎn)及周邊概況
西紅門站是北京地鐵大興線的一座車站（非換乘車站），位于北京市大興區(qū)西紅門東西街與西紅門西環(huán)路相交的十字路口南側(cè)。車站西側(cè)為商業(yè)商務(wù)主導(dǎo)區(qū)，以薈聚購物中心作為區(qū)域性綜合活力中心，以興創(chuàng)國際中心為辦公集聚地。薈聚購物中心是一個具有國際標(biāo)準(zhǔn)的一站式區(qū)域型購物中心，總占地面積約17.2萬平方米，建筑面積約55萬平方米，商業(yè)面積達(dá)21萬平方米。興創(chuàng)國際中心是一個集5A寫字樓、凱悅酒店、高端會所、特色商街于一體的商業(yè)中心建筑，總占地面積約12.1萬平方米，建筑面積60萬平方米。
2.產(chǎn)業(yè)定位
商業(yè)服務(wù)方面，薈聚購物中心根據(jù)南城客流特性，強(qiáng)調(diào)“為大眾創(chuàng)造更美好的日常生活”，從業(yè)態(tài)到品牌都呈現(xiàn)出非常“親民”的特點(diǎn)。一是提高了餐飲招商比例，入駐外婆家、西貝莜面村、小吊梨湯、云海肴等眾多耳熟能詳且深受消費(fèi)者喜愛的品牌；二是引進(jìn)具有鮮明的“親民”特色的中端品牌，比如優(yōu)衣庫、gap等快時尚品牌一應(yīng)俱全；三是與宜家家居形成了品牌聚合效應(yīng)強(qiáng)、消費(fèi)拉動力強(qiáng)的組合體；四是擁有豐富的兒童業(yè)態(tài)，兒童體驗(yàn)空間“童樂薈”精選四十余家兒童業(yè)態(tài)品牌入駐，涵蓋了兒童娛樂、兒童教育、兒童時尚等。截至目前，薈聚中心入駐了400多個國內(nèi)外知名品牌，包括時尚服飾、餐飲、娛樂、電器商場、大型超級市場、影院、文化教育以及各類休閑與運(yùn)動服務(wù)等。
商務(wù)服務(wù)方面，興創(chuàng)國際中心定位于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，致力于打造世界500強(qiáng)科創(chuàng)總部集群。從區(qū)域來看，興創(chuàng)國際中心位于新國門科創(chuàng)總部區(qū)北部核心路段，新國門科創(chuàng)總部區(qū)坐落于商務(wù)金融產(chǎn)業(yè)帶和南部先進(jìn)智造產(chǎn)業(yè)帶十字軸交匯處，具備顯著的臨空區(qū)位優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動優(yōu)勢、商務(wù)承接優(yōu)勢、辦公形態(tài)優(yōu)勢、商圈輻射優(yōu)勢和生態(tài)基底優(yōu)勢，有望成為繼望京之后下一個國門科創(chuàng)商務(wù)區(qū)。
03經(jīng)驗(yàn)總結(jié)
（一）挖掘站點(diǎn)內(nèi)生優(yōu)勢，因勢利導(dǎo)選擇產(chǎn)業(yè)
深挖軌道交通站點(diǎn)現(xiàn)狀優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，堅(jiān)持遵循上位規(guī)劃政策，從實(shí)際出發(fā)，因地制宜、因勢利導(dǎo)選擇發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，避免產(chǎn)業(yè)同質(zhì)化和低水平重復(fù)建設(shè)。豐臺科技園站周邊產(chǎn)業(yè)選擇充分考慮豐臺區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與城南門戶通道的地理優(yōu)勢，立足于中關(guān)村豐臺科技園，從創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的需求出發(fā)，將商業(yè)生態(tài)、商務(wù)生態(tài)、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、孵化生態(tài)融合在社區(qū)環(huán)境中，以人工智能產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以“人工智能+”軌道交通、軍民融合、應(yīng)急救援、節(jié)能環(huán)保為特色，匯集產(chǎn)業(yè)配套企業(yè)辦公區(qū)、主題產(chǎn)業(yè)園、中心時尚商務(wù)區(qū)等，全面滿足產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)、行業(yè)中堅(jiān)企業(yè)、創(chuàng)新成長企業(yè)的產(chǎn)業(yè)辦公需求；榮京東街站周邊產(chǎn)業(yè)充分發(fā)揮亦莊南城中心的優(yōu)勢，按照亦莊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，以文化創(chuàng)意、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、科技服務(wù)等方向?yàn)橹鬟M(jìn)行招商，持續(xù)打造科技創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)；西紅門站周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)揮現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展樞紐的優(yōu)勢，利用新國門科創(chuàng)總部區(qū)的地理位置，致力打造科幻總部集聚群。
（二）充分利用交通脈絡(luò)，理順需求引導(dǎo)消費(fèi)
軌道交通站點(diǎn)乘客擁有龐大的人口基礎(chǔ)量，且根據(jù)站點(diǎn)的地理位置及地區(qū)定位不同，其消費(fèi)的實(shí)力、關(guān)注點(diǎn)和偏好均有較大差異。當(dāng)前站點(diǎn)周邊產(chǎn)業(yè)開發(fā)多套用TOD模式，更需洞察站點(diǎn)目標(biāo)人群需求布局商業(yè)。上述站點(diǎn)均布局商業(yè)配套業(yè)態(tài)，但西紅門站周邊商業(yè)主打“親民”的社區(qū)商業(yè)、豐臺科技園站周邊商業(yè)重視網(wǎng)紅打卡及白領(lǐng)消費(fèi)、榮京東街站周邊商業(yè)定位于追求高品質(zhì)生活的家庭及兼顧商務(wù)客群，均將不同地鐵線路、地鐵站輻射圈和人群需求緊密連結(jié)。
（三）創(chuàng)造聚集消費(fèi)靶點(diǎn)，擴(kuò)大客流輻射范圍
軌道交通站點(diǎn)由于可達(dá)性高，更容易促成“目的地消費(fèi)”，站點(diǎn)周邊需打造差異化場景，形成主動的目的地消費(fèi)引力場。豐臺科技園站點(diǎn)的萬達(dá)購物中心引進(jìn)探洞工場、首店潮牌等打卡地，引進(jìn)紅旗、特斯拉等汽車體驗(yàn)店，有效促成了目標(biāo)人群聚集，創(chuàng)造了更多交叉消費(fèi)機(jī)會；西紅門站點(diǎn)的薈聚購物中心坐擁宜家，且建設(shè)一站式超區(qū)域購物中心，能夠提供一應(yīng)俱全的消費(fèi)場景，能夠成為家庭消費(fèi)的目的地；榮京東街站的大族廣場購物中心根據(jù)春夏秋冬四季策劃豐富多樣的大型主題活動，集趣味性、互動性等多維度為一體，沉浸式的場景化購物體驗(yàn)，為消費(fèi)者提供城市生活的第三空間感受，同時憑借TOD優(yōu)勢也足以驅(qū)動遠(yuǎn)端人口消費(fèi)。
（四）秉承北京TOD探索，優(yōu)化資源合理布局
以軌道交通為中心的集約型城市開發(fā)，多將土地以商業(yè)、辦公、住宅等功能依次布局，地鐵站無縫接駁商業(yè)載體，最大化TOD商業(yè)屬性，同時覆蓋商務(wù)區(qū)和住宅區(qū)。至于站點(diǎn)周邊商業(yè)商務(wù)規(guī)模的合理配置也成為TOD發(fā)展模式需著重考慮的問題。而北京TOD項(xiàng)目多以新城開發(fā)為主，規(guī)劃上傾向產(chǎn)城結(jié)合，發(fā)揮北京的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以疏散人口與產(chǎn)業(yè)的城市資源再分配。豐臺科技園站、榮京東街站周邊均依次布局商業(yè)、辦公功能，在商業(yè)商務(wù)功能配置上更注重加大商務(wù)辦公的面積，商務(wù)與商業(yè)比例在2:1以上。尤其榮京東街站正規(guī)劃建設(shè)L5軌道交通線，通過結(jié)合實(shí)際，選擇北京及區(qū)域的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟(jì)、疏散人口的目標(biāo)，建立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型城市。
